#089 | Danny Heß, Eurocres Consulting - Intelligente Immobilien und Flächennutzung

00:00:00: Moin aus Hamburg und Siegen.

00:00:09: Und herzlich willkommen zu unserem Podcast für die Bauindustrie Zukunft Bauen.

00:00:15: Dem Zukunftspodcast für alle, die sich für die Zukunft von Bauen und Leben interessieren.

00:00:21: Wir sind Martin und Christian und wir werfen in diesem Podcast einen Blick auf die Zukunftsentwicklungen

00:00:28: von Branche, Technologie und Lebenswelt.

00:00:31: Es wird dabei um die Veränderung der Baubranche gehen und darum, was dies für uns und für

00:00:37: die Unternehmen der Branche bedeutet.

00:00:38: In der heutigen Folge sprechen Martin und ich mit Danny Hess.

00:00:44: Er hat sich und seine berufliche Aktivität der Neugestaltung und intelligenten Neuausrichtung

00:00:53: von Immobilien und der entsprechenden Analyse und Konzeptionierung um dieses Thema herum

00:00:58: verschrieben und arbeitet bei der Firma Eurocress genau in diesem Bereich.

00:01:04: Die Eurocres Consulting ist darauf spezialisiert, neuartige Konzepte zu entwickeln, um das Thema

00:01:13: Immobilien und Facility Management, Human Resources und IT ganzheitlich zu betrachten

00:01:20: und somit die Frage zu beantworten, wie Immobilien intelligenter für die Zukunft entwickelt,

00:01:27: genutzt oder umgestaltet werden können.

00:01:29: Wir freuen uns auf dieses Gespräch mit einem etwas anderen Blickwinkel, der so wie wir glauben,

00:01:35: die Sicht auf das Thema Bauen und Entwickeln von Immobilien noch einmal neu beleuchtet

00:01:42: und in einen spannenden anderen Blickwinkel stellt.

00:01:45: Auf geht's!

00:01:46: Herzlich willkommen, Danny und herzlich willkommen Martin.

00:01:50: Schön, dass wir heute in dieser Runde hier zusammengefunden haben.

00:01:53: Heute mal ein ganz anderes Thema, ganz anderer Blickwinkel, aber dazu kommen wir gleich.

00:01:57: Hallo, Christian.

00:01:58: Hallo auch von meiner Seite.

00:02:01: Warum besondere Situationen?

00:02:04: Wir haben mit Danny Hess heute jemanden von der Firma Eurocress Consulting hier, der sich

00:02:10: mit einem anderen Blickwinkel auf das Thema Bauen und Immobilien beschäftigt und uns

00:02:15: heute mitnehmen möchte, ein bisschen tiefer einzusteigen in die Frage, wie kann ich denn

00:02:21: auch mit intelligenten Konzepten viele der Themen, die wir hier im Podcast immer behandeln,

00:02:27: miteinander verbinden.

00:02:28: Ja, Danny, lehnen uns doch mal mit und gib uns ein bisschen Kontext.

00:02:35: Wie bist du in dieses Thema reingerutscht?

00:02:37: Wie bist du mit der Firma Eurocress verbandelt und was macht ihr eigentlich ganz genau da?

00:02:45: Genau, vielen Dank.

00:02:46: Also zu mir, ich habe 2008 begonnen, Architektur zu studieren.

00:02:51: Das war so der erste Eintrittspunkt in das ganze Thema.

00:02:55: Bin so 2011 in die New York Bubble, die dann noch relativ frisch war, hineingerutscht

00:03:01: und seitdem eigentlich in diesen ganzen Themen Bauen, Arbeiten, New Work generell, was heißt

00:03:11: das, was hieß das damals, was heißt es vielleicht jetzt?

00:03:14: Und dann über das Diplom der Architektur und der Wissensarchitektur tatsächlich diplomiert

00:03:21: und seit 2018 komplett im Workplace Geschäft, das heißt bei der Beratung von Kunden, Kundinnen,

00:03:30: Unternehmen hin zu modernen Arbeitsflächen, was ist der Bedarf, wie kann man das übsetzen,

00:03:37: wo geht der Trend hin und das habe ich quasi 2018 als eigenes Business geführt in Dresden

00:03:43: und bin jetzt seit Anfang des Jahres bei Eurocress.

00:03:47: Und Eurocress ist ja...

00:03:49: Ja, das heißt, das ist mir gleich dazu, das heißt ihr helft also Ideen und auch ein bisschen

00:03:55: Zeitgeist und neue DNA tatsächlich in Realität umzuwandeln, oder?

00:04:00: Kann man das so sagen?

00:04:01: Genau, das sind nicht nur Trends, sondern generell sehen wir uns bei Eurocress als Strategieberatung,

00:04:09: also nicht als Workplace-Macher für schöne neue Bürowelten, bisschen Farbe, das kommt

00:04:16: bei uns so als zweiter Schritt.

00:04:18: Bei uns stehen tatsächlich die Datenfakten wissenschaftlich basiert im Vordergrund und

00:04:27: da gibt es uns seit 25 Jahren, das haben wir vor zwei, drei Wochen, unser Geburtstag

00:04:31: gefeiert, gestartet sind wir mit Corporate Real Estate Beratung im Workplace Management

00:04:38: und seit über 10 Jahren beraten wir eben auch die andere Seite, Projektentwickler, Bestandshalter,

00:04:44: Vermieter in den Storen, alles um das Thema Workplace und Büroflächen generell.

00:04:50: Also ich wollte damit auch sagen, die Zeiten haben sich verändert, die Anforderungen haben

00:04:56: sich verändert, ich glaube was so während Corona passiert ist, brauchen wir nicht hier

00:05:01: erneut auszurollen, aber ist so glaube ich eines der Leuchtturmeereignisse, wo wir gemerkt

00:05:06: haben, Leben bauen, arbeiten, das muss man irgendwie neu synchronisieren und neu überlegen

00:05:14: und insofern habt ihr dann ja 25 Jahre auch doch eine ganz schöne Entwicklung mit begleitet.

00:05:20: So vielleicht kannst du uns da gleich mal mitnehmen und sagen wo stehen wir da heute,

00:05:23: was sind so die Themen vielleicht, wo kommen wir her und wo stehen wir heute und natürlich

00:05:27: interessiert uns, wo läuft das Ganze hin.

00:05:30: Ja und da ist EuroCast das beste Beispiel, ich habe es ja im Vorgespräch schon gesagt,

00:05:36: dass wir uns immer noch so als Start-up fühlen, weil wir uns auch wie der Markt selbst immer

00:05:42: wieder neu erfinden.

00:05:43: Das hat begonnen auch, dass wir das gesunde arbeiten, wir nennen es Gesundheitsfördernde

00:05:50: Büros, schon seit einer Weile entwickeln, betreiben und in die Welt bringen und aber

00:05:59: genauso eben die Transformation der Arbeitswelt begleiten und da war natürlich Corona und

00:06:05: die Pandemie als Katalysator für mobiles Arbeiten auch ein großer, wenn nicht der große Knackpunkt

00:06:13: in den letzten Jahrzehnten der Arbeitswelten das eben dazu geführt hat und die meisten

00:06:21: von uns kennen das, die in Büros arbeiten, dass sich dort die Arbeit verlagert hat ins

00:06:27: Homeoffice, in anderen Standorte, in Satelliten, in den Weg zur Arbeit, alles was vorher undenkbar

00:06:35: war oder bei wenigen digitalen Unternehmen schon gelebt wurde, das haben wir dann auf

00:06:40: einmal alle mitgemacht und das verändert natürlich die Bürowelt an sich, das Ort

00:06:47: wir sind, dass wir kommen, wie oft das auch noch sein mag, einen Tag die Woche, zwei

00:06:52: Tage, fünf Tage die Woche mit den Aufgaben, die dort stattfinden stark und dann eben

00:06:58: auch mit den Kapazitäten, mit den Flächen, die dann tatsächlich benötigt werden und

00:07:03: somit natürlich auch für sehenswertkater Markt den generell Bürobedarf wieder sich

00:07:11: eben abzeichnen und verändert gerade auch.

00:07:13: Wenn wir jetzt mal wahrscheinlich ein großer Lohnserhörer kommen ja aus der Baubranche,

00:07:20: ich pick jetzt mal eine Sparte raus, die klassische Bauwirtschaft, das klassische Bauunternehmen,

00:07:27: wie sieht denn so gedanklich einfach mal so ein Konstrukt, wahrscheinlich ist individuell

00:07:32: auf jeden Nutzer anzupassen, aber wie sieht denn so mit so ein paar Schlagworten, paar

00:07:38: Ideen ausgestattet so das gesunde, produktive Büro der Zukunft für eine Bauffirma aus,

00:07:43: gibt es da so Kernsachen die man sagen kann, das muss da rein und das darf da auf keinen

00:07:48: Fall rein und so muss es aussehen und so nicht.

00:07:50: Also wichtig ist bei den Bürokonzepten, die wir erstellen generell sehr individuell

00:07:58: zu schauen, wie sind denn die Aktivitäten, was sind die Aufgaben, was sind die Sachen,

00:08:02: die ich tatsächlich im Büro tue und daraus eben das Konzept zu entwickeln und so eine

00:08:08: Gesundheitsfördernde Arbeitswelt ist vor allem eins, bewegungsfördernd und das haben

00:08:15: wir auch schon lange gemerkt und wenn wir mal in Berlin bei uns zu Besuch kommen, möchte

00:08:23: ich gerne alle Hörerinnen und Hörer ein sich das mal anzuschauen, haben wir eine Sache

00:08:28: gemacht und zwar alle Tische, alle Sachen wo man arbeitet nach oben gestellt, das heißt

00:08:38: bei uns gibt es ganz weniger höhenverstellbare Tische an sich, wir haben dafür sehr bewegungsfördernde

00:08:46: Maßnahmen wir arbeiten aktivitätsorientiert, das heißt für die Aktivitäten die wir im

00:08:52: Büro haben, dann gibt es verschiedene Angebote, zu denen man sich dann zurückzieht oder

00:08:58: eben zusammenkommt und das sind auf jeden Fall Sachen, die wir allen empfehlen, also

00:09:08: generell Bewegungsförderung im Büro, weg von den Sitzwelten, die wir eigentlich auch

00:09:14: kennen und dann ist es dieses Raum-Sharing, also auch weg vom Desksharing, was wir auch

00:09:24: als Bedarf immer wieder sehen, davon gehen wir schon wieder weg, in dem wir eben sagen,

00:09:29: es gibt einen Raum, der allen zur Verfügung steht und da denken wir, geht in der Zukunft

00:09:37: auch kaum ein Weg dran vorbei.

00:09:38: Heißt das, die Räume sind am Ende dann auch, ja wie sind die gestaltet, das heißt die

00:09:46: sind dann auch wieder größer und mobilar ist mobiler da drin, in was sind das Wortes

00:09:52: dann oder wie sieht das aus?

00:09:56: Größer nicht, also wir sind nochmal kurz im Euro-Crest, ich habe ja schon angestitten,

00:10:03: dass wir so Daten basiert und Data-Driven sind, das heißt wir messen alles, wir berechnen

00:10:09: alles, wir haben unsere eigenen Analyse-Tools und Produkte dafür entwickelt, um das eben

00:10:13: alles zu belegen und wenn man jetzt mobile Arbeit und moderne Bürokonzepte zusammenlegt

00:10:20: und den einen großen Knoten, der bei vielen noch da ist, löst und der heißt, das ist

00:10:26: mein Büro mit meinem Namen-Schild dran oder mein Tisch mit meinem Namen-Schild dran,

00:10:32: dann ist da sehr viel Effizienz auch möglich, weil man kann tatsächlich berechnen, wie

00:10:38: oft ist so eine Fläche tatsächlich mit mobiler Arbeit, mit Krankheit etc. maximal belegt,

00:10:45: muss das tatsächlich die Größe haben für die zwei Tage im Jahr, wo mal alle da sind

00:10:50: und was aber auch wieder nicht heißt, dass dann wenn mal alle da sind, kann er mal einen

00:10:55: Sitzplatz findet oder einen Arbeitsplatz, das können wir alles sehr gut herausrechnen

00:11:02: und so entwickeln sich diese Flächen, die wir planen, eben um die Nutzerbedürfnisse

00:11:12: und das ist dann ganz wichtig, das eben genau aufzuschlüsseln, die Aktivitäten sind natürlich

00:11:18: auch in verschiedenen Branchen anders, in der Baufirma ist es was anderes als in der

00:11:22: Arbeitskanzlei oder in der Behörde, aber genau auf diese Aktivitäten, die wir im Büro stattfinden

00:11:29: lassen wollen, zu reagieren und darauf eben die richtigen Antworten zu finden, das ist

00:11:34: eine große Spezialität von uns.

00:11:36: Das heißt man könnte ja so ein bisschen wieder sagen Form-Folus-Function, also man muss wieder

00:11:41: mal da anfangen, wofür brauchen wir eigentlich dann die Räume und von daher sagen, wie gestalten

00:11:47: wir sie dann und das aber eben auch Daten orientiert.

00:11:51: Also ich habe mal mit einem Sensorikersteller zu tun gehabt, der eben auch so Bewegungsanalysen

00:11:57: in Räumen dann gemacht hat und die haben mir damals, auch in Berlin war das zufälligerweise

00:12:03: Zahlengezeichnung gesagt, das waren 30-40% Reduktion der Fläche, die da möglich gewesen wären,

00:12:10: die haben da irgendwie für einen Kunden also mal eine Analyse gemacht und der Kunde hat

00:12:14: dann also festgestellt, dass er eben doch sehr, sehr viel zu viel Miete bezahlt und zu viel

00:12:18: Fläche hat, weil die Fläche hat einfach sehr ineffizient benutzt wurde und wenn man dann

00:12:24: so eine Heatmap sich da anguckt, ja wie so eine Laufanalyse beim Fußballspiel, dann merkt

00:12:29: man doch, da gibt es dann Räume, die waren groß, aber eigentlich mehr oder weniger tot,

00:12:34: ja also nicht benutzt in der Form, dafür aber dann teuer bezahlt und dann gab es wieder

00:12:38: andere Zonen, die waren dann übervölkert, dafür aber gar nicht ausgelegt.

00:12:42: Also das fand ich sehr spannend, weil wenn man das weiter denkt, dann kommen wir ja doch

00:12:47: dazu, dass wir auch das ganze Thema Arbeitsraum, Wohnraum vielleicht in Zukunft etwas, wo

00:12:54: wir eine Knappheit haben auch in vielen Bereichen, in Zukunft vielleicht cleverer gestalten können

00:12:59: und die vorhandenen Räume besser nutzen können, kann man das so sagen?

00:13:02: Auf jeden Fall, wie du es gerade auch schon angedeutet hast mit diesen 30-40%, wir kommen

00:13:09: eigentlich bei allen unserer Beratungsprojekten auf eine Flächeneinsparpotenzial von genau

00:13:14: diesen Größen, manchmal auch größer, manchmal auch nur 20-30% und das sogar in den konservativsten

00:13:21: Branchen, Behörden, Anwaltskanzleien etc. mit kaum mobiler Arbeit und das funktioniert

00:13:28: ab dem Moment, wo man die Platz oder die Flächen frei gibt, wenn man sie nicht selber nutzt.

00:13:32: Das ist eigentlich erschreckend, wenn man sagt, wie viele tote Fläche da eigentlich ist,

00:13:38: in einer Situation, wo wir eben ja durchaus ja auch mal gucken müssen, wofür geben wir

00:13:44: das Geld aus und wo investieren wir das Geld und wo nicht am Ende möglicherweise auch

00:13:49: totes Kapital herum.

00:13:50: Christian, ich würde gerne mal schädtebaulich oder gesellschaftlich strukturell einsteigen

00:13:57: wollen.

00:13:58: Jetzt haben wir in Berlin, in Köln, in Düsseldorf aktuell eh so, so demnächst das, was ich

00:14:04: höre, eigentlich schon fast zu viel Office Flächen als zu wenig, weil doch da die Tendenzen

00:14:09: ja sind das eigentlich gerade das Thema mobiler Arbeiten und co weniger Arbeitsplätze gebraucht

00:14:15: werden als mehr.

00:14:16: Jetzt optimiere ich das ja, das ist ja auch richtig so, dass sich das optimiere Daten

00:14:19: basiert und vielleicht jede Firma auch sagt, ich brauche eigentlich 30% weniger.

00:14:23: Jetzt könnte man ja sagen, wenn Firma A 30% weniger braucht, kann der Investor noch einen

00:14:29: zusätzlichen Mieter reinholen für die Bereiche, die frei werden.

00:14:32: Jetzt ist aber ja scheinbar der Bedarf, dem gar nicht so da.

00:14:36: Was machen denn jetzt die Investoren, was machen wir auch als Gesellschaft mit diesen frei

00:14:41: werdenden Flächen, wenn die nicht mehr gebraucht werden?

00:14:44: Das ist genau die Kernfrage, um die es dann geht.

00:14:49: Zum einen benötigen wir oder die Firmen auch, wenn sie weniger Fläche nutzen wollen, bessere

00:14:57: Flächen.

00:14:58: Also das heißt, dass die Nachfrage an sehr guten Flächen, die gegebenenfalls auch ein

00:15:01: bisschen teurer sind, die ist da und wird auch steigen.

00:15:05: Wenn man sich mal überlegt, ich möchte vielleicht umziehen, brauche 30% weniger Fläche, habe

00:15:10: das Budget trotzdem generell da auch vielleicht um dann 30% mehr zu zahlen, um das dann alles

00:15:16: wieder auf Level zu bringen.

00:15:19: Gibt es die Immobilien, die sehr gut gerüstet sind für die Zukunft und für die Anforderung

00:15:24: der Mieter, ob das jetzt ESG-Kriterien sind, die Nachhaltigkeitsziele, die eingehalten

00:15:31: werden, müssten auch von Corporates oder generell von Unternehmen, ist die Lage der Standort

00:15:36: und gesellschaftlich natürlich dann, welche Immobilien schaffen ist, nicht dieser Transformation

00:15:47: zu begegnen.

00:15:48: Und das können auch gar nicht alle sein, weil die Nachfrage, und das ist genauso unsere

00:15:54: Ansicht, bei vielen Immobilien nicht mehr da sein wird.

00:15:59: Und dann ist natürlich die Frage des zweiten Lebenszyklus.

00:16:03: Es gibt natürlich den Gedanken, Büro, Gebäude umzubauen, ein Wohngebäude, das lässt sich

00:16:11: sicherlich auch oft strukturell umsetzen, aber dann ist meistens ein ganz anderer Businesscase

00:16:18: dahinter.

00:16:19: Und das ist vor allem in Städten wie Düsseldorf, Köln, Berlin, Frankfurt, Hamburg, München.

00:16:23: Das sind natürlich riesige Differenzen, die dann so ein Wirtschaftlichkeitsmodell, wenn

00:16:30: ich 20 Euro fürs Wohnen bekommen und 40 für Bürogebäude, dann werde ich wahrscheinlich

00:16:34: relativ schwierig wirtschaftlich argumentieren können, dass es Bürogebäude im Wohnen umzubauen

00:16:40: und noch Investitionen reinzubringen.

00:16:42: Also da gibt es noch viel Potenzial.

00:16:44: Da haben wir auch noch nicht alle Lösungen oder da haben wir noch nicht viele Lösungen

00:16:48: gesehen.

00:16:49: Aber es gibt auch Städte, in denen das ganz anders ist.

00:16:52: Vor allem Ostdeutsche Städte, Jena würde ich dabei nennen, mit ganz besonderen Lagen

00:16:59: oder auch Dresden, Leipzig, wo teilweise auch wirtschaftlich mehr mit Wohnraum zu verdienen

00:17:05: als mit Büroflächen.

00:17:07: Und da ist natürlich ganz interessant zu schauen, okay, wie können wir denn die Flächen umnutzen,

00:17:14: wie können wir sie umbauen?

00:17:15: Und auch wenn das in größeren Städten nicht so einfach möglich ist, ist vielleicht irgendwann

00:17:23: der Lebenszyklus dieser Büroimmobilie erreicht und es bleibt vielleicht auch ganz anderes

00:17:28: übrig als dann, um über eine Umnutzung in diese Wohnrichtung tatsächlich stärker nachzudenken.

00:17:37: Was bedeutet das für diesen ganzen Prozess von Planen, Bauern, also Immobilienentwicklung

00:17:47: bis hin zum Betreiben?

00:17:49: Müssen wir da diese Konzeptidee dann nicht viel früher an den Anfang stellen, damit wir

00:17:55: da glaubt, wirtschaftlich und sinnhaft und am Ende auch nachhaltig in diesem Prozess einsteigen

00:18:01: und nicht an den guten Lösungen vorbei arbeiten?

00:18:04: An dieser Stelle ein kurzer Hinweis in eigener Sache für diejenigen unter unseren Zuhörern,

00:18:18: die sich gerade in ihrem eigenen Unternehmen mit relevanten Zukunftsfragen befassen und

00:18:23: die deren Ausgestaltung und die Umsetzung von Lösungen beschleunigt und ergebnisorientiert

00:18:29: für den Erfolg vorantreiben wollen.

00:18:31: Sprechen Sie gern Martin Ferger für Themen zu Lean, BIM, Digitalisierung und Prozessoptimierung

00:18:38: über www.fergar-conculting.de und mich Christian Haag zu strategischer Transformation, Strategie,

00:18:47: Führung und Sparring for Top-Entscheider über www.christianhaag.de an.

00:18:54: Im Rahmen dieses Podcasts, aber auch darüber hinaus, tragen wir gern als Speaker in Präsenz

00:18:59: oder online zur Inspiration ihres Publikums im Rahmen ihrer Veranstaltungen bei.

00:19:04: So oder so freuen wir uns auf und überregen Austausch mit Ihnen und euch.

00:19:09: Nehmen Sie, nehmt einfach Kontakt zu uns auf.

00:19:12: Genau, das sind zum einen die Investoren tatsächlich, die das generelle Nutzungskonzept natürlich,

00:19:31: dass du einfacher als jetzt schon flexibel geplant und gedacht wird oder auch mit Unlutzung

00:19:35: im Hinterkopf, desto einfacher lässt sich das dann auch mal noch umsetzen.

00:19:38: Genauso ist natürlich die Kreislaufwirtschaft, also wir haben auch verschiedene Zulieferer der

00:19:51: Bauindustrie auf unserem Innovationsradar, würde ich das mal so nennen, die auch da schon neue

00:19:59: Geschäftsmodelle aufbauen. Das heißt, wie kann ich vielleicht auch als Zulieferer, als Hersteller

00:20:04: Materialien zurücknehmen? Vielleicht ist das eine Kreislaufwirtschaft, wo ich auch nur Materialien

00:20:11: vermiete an die Investoren. Also da gibt es viele Ansätze, die tatsächlich sehr interessant sind.

00:20:17: Und dann diesen ganzen Kreislaufgedanken eines Gebäudes von Anfang an mit einzuberechnen,

00:20:24: auch in die Wertigkeit oder auch in den Businessplan. Ich denke, das wird in Zukunft auch mehr kommen

00:20:29: und ist dementsprechend wichtig, wenn man eben diese graue Energie, die in so einer Gebäude schon

00:20:36: drinsteckt, auch für die Nachnutzung schon mal entweder mit einzuberechnen, in den ganzen

00:20:41: Business Case oder zumindest dann vorzubereiten, um es dann eben der neuen Nutzung oder der

00:20:49: Nachnutzung den nächsten Lebenszyklus mitzugeben. Wir wollen ja für unsere Hörerinnen und Hörer

00:20:57: immer nach Möglichkeit auch Ideen an die Hand geben. Wie kann man jetzt selber ins Handeln kommen?

00:21:03: Jetzt können wir natürlich keine Patentrezepte hier für alle und jeden entwickeln, dann wäre

00:21:08: wahrscheinlich unser Gespräch sehr lang und sehr ausufernd. Aber wenn wir mal so einen Fall nehmen,

00:21:15: vielleicht hast du einen aktuellen Fall, wenn ich als Investor oder auch als Unternehmen oder

00:21:21: vielleicht auch beide gemeinsam sagen, wir wollen uns da neu aufstellen. Wir haben diese Erkenntnisse,

00:21:25: die Immobilie muss nachhaltiger sein, wir haben hier vielleicht auch eine Bestandsimmobilie.

00:21:30: Wie gehen wir dann konkret daran und wie muss ich mir so ein Prozess vorstellen? Genau,

00:21:39: da ist es quasi das Produkt, was wir mit der Immobilie in den A, wie wir es das nennen,

00:21:43: am Markt haben und da gibt es verschiedene Ansätze. Zum einen gibt es,

00:21:49: ist erstmal zu definieren, was, wenn das Gebäude als Büro weiter genutzt werden soll.

00:21:57: Was sind eigentlich meine Zielmieter? Was kann das Gebäude? Was hat das für Potenzial? Was

00:22:01: hat der Standort für Potenzial? Unsere Frage, die Kernfrage ist eigentlich immer, wie kann man

00:22:08: den Bestdeal in Town aus so einem Gebäude rausholen? Und das sind natürlich dann die Sanierungsfragen.

00:22:15: Da gehen wir meistens so vor, wenn die Zielmieter definiert sind oder auch parallel dazu,

00:22:21: welche Potenziale hat das Gebäude und welche sind die wirtschaftlichsten, um die Bedürfnisse

00:22:27: der neuen Nutzer abzufangen? Ist das Erreichbarkeit? Ist das eine Assetlight-Strategie? Welche Nutzer

00:22:36: würden er dann in diesem Gebäude arbeiten? Was sind die bereit auszugeben? Welche Services

00:22:43: benötigen die gegebenenfalls? Und wie kann ich so ein Gebäude auch besser auslasten?

00:22:50: Also ein Standard-Bürogebäude hat eine durchschnittliche Nutzungsdauer von 50 Stunden

00:22:56: in der Woche. Wenn man so ein bisschen Glucktuation mit drin hat, Montag bis Freitag,

00:23:01: geheizt wird das aber 168 Stunden hat die Woche, glaube ich. Wenn man so ein Krankenhaus dagegen

00:23:08: setzt, dann wäre das die optimale Auslastung von einem Gebäude, das wird 24/7 gearbeitet.

00:23:13: Und wenn man dagegen das Bürogebäude sieht, das sind so 50 Stunden, das ist bei einer vollen

00:23:20: Anwesenheit, wenn das vielleicht nur noch die Hälfte da ist, die bei 20-30 Stunden,

00:23:25: die so ein Bürogebäude effektiv genutzt wird. Und dann ist natürlich die Frage,

00:23:29: was kann man da noch mit reinprecken, dass es vielleicht auch mehr genutzt wird? Ist es dann

00:23:34: nur Büro, ist es oder hat es noch andere Angebote wie Gastro, Fitnessstudio, Co-Working,

00:23:42: Veranstaltungsflächen, wird es der Öffentlichkeit zugänglich gemacht? Genau solche Ansätze

00:23:50: können geprüft werden und da haben wir, ich glaube, über 44 Untersuchungsfelder, die wir mal

00:23:55: reinschauen, was ist möglich an Gebäudeansätzen, kann man die Fassade angreifen. Wenn man

00:24:03: tatsächlich tiefer in dieser Nährung geht, welche architektonischen Ansätze für die

00:24:07: Erschließungskonzepte macht so ein Gebäude wieder attraktiv. Womit wird das wieder zu einer

00:24:13: richtigen Adresse, was ist für eine Miete erzielbar, was kann man dafür umsetzen und welche Mehrwerte

00:24:21: kann man mit denen man dann auch ins Marketing gehen kann, um eben die neuen Nutzer dann wieder

00:24:28: zu finden und man kann auch wegen dieser Flächeneffizienz, die man erreichen kann oder auch

00:24:35: die Reduzierung, heißt ja gleichzeitig, dass man größere Mieter auch in Gebäude reinbekommen

00:24:41: kann und so war zum Beispiel auch ein Prozess tatsächlich in Frankfurt, haben wir dann Projekt

00:24:46: Entwickler begleitet bei der ganzen Planung des Gebäudes und dann war es natürlich die

00:24:52: Zeit für ein Mieter und da waren Konzernen am Markt unterwegs, der für viel größere Flächen

00:24:58: gesucht hat. Das heißt so nach dem Standard, wo kommen wir her, das gleiche plus X, suchen wir

00:25:04: weiterhin, das ist genauso natürlich eine Möglichkeit, viel größere Mieter, die in kleinere

00:25:10: Gebäude sehr gut unterzubekommen und da haben wir dann auch den Beweis geführt für den Konzern,

00:25:17: hier schau an, diese 20.000 Quadratmeter, die reichen dir auch, du brauchst gar nicht die 30, 40,

00:25:23: die du eigentlich suchst. Also kriegt man natürlich auch ein ganz anderes Matching hin, was dann

00:25:29: von Win-Win Situation für beide waren, das waren, das sind so Beispiele zum einen Bestand anpassen,

00:25:35: was sind die wirtschaftlichen sinnvollen Maßnahmen, die man dort ergreifen kann und auf der anderen

00:25:41: Seite die Projektentwickler an die Hand zu nehmen, was sind die Kernprodukte, Services,

00:25:49: die du anbieten kannst, was ist für Architektur, es ist die Erschließung, das sind D&A, Treppenhäuser,

00:25:56: innere Sichtbeziehungen oder auch ganz andere Assetsstrategien, die dann eben so ein Gebäude

00:26:04: ein Stück weit wieder einzigartig machen. Was ich im Moment immer wieder beobachte,

00:26:11: sind natürlich auch innerbetriebliche Diskussionen, wie wollen wir morgen über morgen arbeiten,

00:26:16: wie organisieren wir uns, wie stellen wir uns auf. Also das ist im Moment ja eine auch sehr dynamische

00:26:21: Zeit in der Hinsicht, mir ist nicht so bewusst oder fällt nicht so oft auf, dass man dieses Thema

00:26:29: Immobilie dabei konsequent mitdenkt. Das wird schon immer mal thematisiert, aber ich erlebe häufig,

00:26:35: dass man diese, wie wollen wir, Arbeiten-Diskussionen und dann machen wir es alleine mal an Präsenzzeiten

00:26:41: im Büro fest. Also sehr flexibel und variabel, da ist in einer Woche die Meinung so, in der nächsten

00:26:47: Woche die Meinung wieder ein bisschen anders, aber gar nicht gekoppelt an die Frage, welchen Effekt hat

00:26:53: das eigentlich auf das Thema Bürobedarf, Konzeption, Flächenbedarf für uns. Also mir scheint,

00:26:59: dass wir da auch an der Stelle dieses Bewusstsein verändern müssen, dass wir dieses Thema arbeiten,

00:27:06: Immobilie, also die Hülle fürs Arbeiten, wenn man so will, viel ganzheitlicher denken müssen in

00:27:13: Zukunft, um mit den Themen cleverer umzugehen, kann man das so sagen. Ja, das denken wir auch

00:27:20: und zum einen die ganzheitliche Betrachtung eines Gebäudes und wie du auch schon gesagt hast,

00:27:27: die ganzheitliche Betrachtung der Arbeit vor Ort, zum einen in den Organisationsprozessen,

00:27:34: in den Sachen, wie Arbeit gedacht wird, wie Arbeit gemacht wird, welche Veränderungen

00:27:40: jetzt in Zukunft noch dazukommen, welche Arbeitsprozesse fallen weg durch KI, welche

00:27:46: Probleme oder Herausforderungen bekomme ich durch Fachkräftemangel und War of Talents,

00:27:50: alle diese großen Sachen, die noch auf uns einprasseln werden, noch mehr als das jetzt schon

00:27:57: tun, ist dann die Frage, was bleibt zurück im Büro und das ist dann meistens für uns auch

00:28:04: die Kommunikation untereinander, die ist die persönliche Treffen. Wir nennen es das Lagerfeuer

00:28:09: im Büro zu entzünden, also den Ort, eben zum Ort der Zusammenkunft machen, weil alles andere,

00:28:17: haben wir jetzt schon gesehen, Einzelarbeit oder auch Team-Meetings, Zoom-Meetings, was auch immer,

00:28:26: alles was man sonst in seinem Einzelbüro gemacht hat oder im Dreierführerbüro, dazu muss ich nicht

00:28:32: mehr unbedingt ins Büro fahren, wenn ich jetzt drei Stunden Excel machen möchte, zwei Stunden

00:28:37: Teamscall habe, das ist nichts, wofür ich tatsächlich im Büro sein muss und diese Nutzungsänderung

00:28:44: um eben einen Büro wieder zu dem zu machen, wofür es tatsächlich mal da war, um eben Menschen

00:28:51: zusammenzubringen und die Kommunikation untereinander zu fördern, das ist ja auch das, was wir am

00:28:56: Markt gerade sehen, wenn Google und Amazon alle Leute wieder zurückbeordert, dass das eben fehlt

00:29:04: und dafür muss das Büro der Zukunft auf jeden Fall gerüstet sein und da ist dann genau die Frage,

00:29:13: was braucht es noch, um diesen, diesen Mehraufwand, der es ja tatsächlich ist, dorthin zu fahren,

00:29:19: dort den Tag zu verbringen und dann wieder nach Hause zu fahren, der das rechtfertigt vor Ort,

00:29:24: dann eben diesen Mehrwert zu generieren und das ist dann zum einen, ja.

00:29:29: Ja, also ich finde, mir liegt ja auf der Zunge, ich finde wirklich, dass wir das auch wirklich in

00:29:35: den Mittelpunkt stellen müssen, diese Frage, wofür ist das Büro eigentlich da? Also wir haben es ja

00:29:39: technisch wegorganisiert, weitestgehend, ja fast alles ist remote zu machen und wir haben dabei ein

00:29:46: bisschen die menschliche, zwischenmenschliche Kommunikation mit wegorganisiert, das ist so

00:29:50: eher der Kollateralschaden an dem Ganzen, würde ich sagen, das war nicht das Ziel, aber das ist

00:29:55: der Nebeneffekt und jetzt müssen wir die Frage, wofür ist dieses wirklich physische Beisammensein

00:30:00: wichtig, wieder zurückorganisieren und dann stellt sich natürlich die, die tatsächlich

00:30:05: diese Flächenfrage, also ich habe neulich gerade auch in einer Firma gehört, da haben die Entwickler,

00:30:10: die sind natürlich auch anfällig dafür, die haben tatsächlich also alle remote zu Hause gesessen

00:30:14: und an einer Software gearbeitet und haben sich hinterher zum gemeinsamen Kochen in der Firma

00:30:19: getroffen, in der Firmenküche, also das fand ich schon so ein Extrem von, wie nutzen wir die

00:30:24: Bürofläche in Zukunft, da war also die Küche wichtig, die gut ausgestattet war und irgendwie

00:30:30: eine nette Launch, wo man dann sitzen konnte, aber die eigentliche Arbeit, die hat man halt remote

00:30:35: gemacht und mit Tools gemacht, dann, also das muss man mitdenken und ich erlebe oft,

00:30:42: das ist auch ein Generationenthema, wenn man Büroflächen denkt, Umzüge denkt, dann denken

00:30:47: vielleicht die nachrückenden Generationen etwas anders über die Gestaltung der Flächen und der

00:30:51: Nutzung, als es vielleicht die die älteren tun, die dann doch eher nochmal gucken vor 20 Jahren,

00:30:58: als wir hier gebaut haben, wie war denn da der Zuschnitt, Quadratmeter pro Mitarbeiter und

00:31:02: brauchen wir das in etwa wieder so, also da, glaube ich, müssen wir in einen viel engeren

00:31:09: Dialog auch gehen, um dann zu moderneren Konzepten zu kommen. Martin, wenn ich mal in die Hochschule

00:31:16: gucke, inwieweit ist denn dieses Thema gedanklich bei euch schon in den Studiengängen so vorhanden?

00:31:24: Also ich kann aus meiner Hochschule hier physisch sagen, da gibt es Räume, die hat man umgenutzt

00:31:31: über die letzten 30, 40 Jahre, aber die hat man nur technisch umgenutzt, also da hat man jetzt

00:31:36: statt Zeichentisch ein Computer drin stehen und über viel anderes hat man sich, glaube ich,

00:31:39: keine Gedanken gemacht und dementsprechend super passt das auch zusammen. Ja, ich glaube,

00:31:44: also sowohl in der Lehre, also da, wo wir vermitteln, wie Gebäude aussehen sollen,

00:31:51: sind wir, glaube ich, in der Regel noch nicht auf dem Stand, dass wir das in irgendeiner Form

00:31:54: Daten oder Nutzer basiert machen, sondern wir kommen, glaube ich, alle immer noch von der Entwurfsseite

00:32:00: und nicht von der Nutzungsseite, aber das ist glaube ich nochmal ein ganz großes anderes Thema,

00:32:03: was wir heute, glaube ich, auch nicht diskutieren können in Grenze. Wenn wir uns aber anschauen,

00:32:08: wie sehen die üblichen Hochschulgebäude aus, wie sehen Hörsäler aus, wie sehen auch unsere

00:32:12: Büros aus, glaube ich, dass da Analysetechnik noch viel, viel Luft nach oben ist. Auch die Konzepte

00:32:20: sind natürlich in der Regel auf eine, gerade bei fest bestulten Hörsäler, auf eine Frontalbeschallung

00:32:27: ausgerichtet, so dass, wenn du dann da zeminaristisch arbeiten willst, weiche ich schon mal auf den Flur

00:32:32: aus, was jetzt Nutzungstechnisch eigentlich nicht vorgesehen ist, aber tatsächlich, glaube ich,

00:32:37: haben wir noch viel Luft nach oben, weil letztendlich soll ja auch Hochschullehre, gerade dann in höheren

00:32:44: Semestern, nah an das kommen, was wir später im Arbeiten machen. Wir wollen ja auch in

00:32:49: seminaristischer Form das Arbeiten simulieren. Und das kann man nicht simulieren, in vorne

00:32:54: ein Tisch steht und dem gegenüberstehen 20 Tisch und alle gucken in eine Richtung. Also da haben

00:32:59: wir, glaube ich, noch ganz viel Optionen und Möglichkeiten und ich glaube gerade da ist das

00:33:03: Thema, wie veränderbar ist ein Raum kurzfristig ohne bauliche Maßnahmen, indem man einfach

00:33:10: Trennwände, Tischestühle zusammenklappen, wegstellen, hinstellen, umräumen kann, einfach

00:33:17: damit man einer flexiblen Lehre auch einen flexiblen Raum gibt. Und ich glaube, da haben wir

00:33:24: noch ganz viel Luft nach oben, weil halt das meiste dort dann natürlich auch aus anderen Zeiten

00:33:29: stammt, was die Architektur und auch was die Umsetzung angeht. Wir meinen hier aber natürlich

00:33:34: nicht die Umgestaltung, die wir manchmal nach Fußball spielen, irgendeiner Lokalität dann sehen.

00:33:39: Das auch nicht, leider. Sondern wir meinen hier schon die seriöse planerische

00:33:43: Herangehensweise. Daniel, wenn wir mal in die Zukunft schauen, vielleicht so auf unserer

00:33:48: gemeinsamen Zielgrain im Blick nach vorne, was bedeutet das für die Geschäftsmodelle in

00:33:56: der Immobilienentwicklung? Wir haben jetzt ein bisschen über die Nutzerseite und Interessenseite

00:34:02: gesprochen. Aber wenn ich jetzt Immobilien entwickle, also planen und das mein Geschäftsmodell ist,

00:34:09: was passiert da in den nächsten Jahren? Was ist so deine Prognose oder was wird ein guter Rat?

00:34:15: Auf der Doroflächenentwicklung, ich habe es eben schon mal angeschnitten, ist zum

00:34:24: einen natürlich die Anforderung. Also Büro bleibt bestehen und dieses zurück ins Büro,

00:34:31: was wir auch propagieren, das Büro an sich der beste Ort ist, um sich in den

00:34:36: Company intern auszutauschen und neue Sachen zu entwickeln, zwischenmenschliche Kommunikation etc.

00:34:43: Das wird bleiben und das wird auch anders fortgeführt werden. Dafür wird es auch Gebäude

00:34:52: brauchen, die das gut abbilden und gerne noch ein bisschen mehr. Das heißt, wenn ich jetzt

00:34:57: dann diesen Weg auf mich nehme ins Büro, das wäre natürlich super, wenn ich nur zwei, drei andere

00:35:02: Sachen gleich miterledigen kann. Also Standort wird eine wichtige Sache bleiben. Und alles drum

00:35:11: herum ist dann die Frage, wo bin ich, wo entwickel ich. Das ist natürlich stark standortabhängig,

00:35:19: auch Standort generell, B-Lage, C-Lage, was auch immer. Und dann ist natürlich die Frage,

00:35:30: welche neuen Business Cases kann ich auch als Projektentwickler, als Bestandshalter mitdenken.

00:35:37: Es ist nicht mehr der beheizte Rohbau, der nicht die nächsten zehn Jahre vermiete mit der Hoffnung,

00:35:45: dass es sowieso weggeht, weil Büroflächen sind knapp. Der Mieter bezahlt alles, baut aus,

00:35:52: schafft sich dort seine eigene kleine Welt. Es wird in die Richtung Flexibilisierung gehen.

00:35:57: Da sind wir, bitte ich der Meinung, was jetzt auch gerade schon räumlich angeschnitten wurde,

00:36:02: und dann eben verschiedene Asset-Light-Strategien. Das ist tatsächlich das, was man mal mitdenken

00:36:10: kann. Das heißt, welche Services kann ich auch rund um das Gebäude noch mitdenken?

00:36:14: Was kann ich anbieten? Wie kann ich vielleicht auch zum Partner für weniger Mietfläche werden?

00:36:21: Das heißt, das ist ein bisschen dieser Gegensatz, was man als Vermieter erst mal nicht denkt.

00:36:29: Wie kann ich meinen potenziellen Kunden nicht die maximale, sondern vielleicht auch die minimale

00:36:33: Mietfläche anbieten? Wie kann ich dafür attraktiv werden? Was kann ich vielleicht aus

00:36:38: einem Büro herausziehen, aus einer Fläche und separat vermieten? Und vielleicht auch

00:36:44: wenn man die ganzen Nachbarschaft, also diese ganzen Nutzungstrategien, Asset-Light-Strategien,

00:36:50: um eben den Mieter eben den größeren Mehrwert zu bieten, als das jetzt auf dem Markt vorhanden ist.

00:36:56: Da wird eigentlich mal die Zukunft ein Stück weit hingehen und dann gibt es eigentlich genug

00:37:04: Potenzial, das in den verschiedensten Nuancen auszudenken. Und natürlich,

00:37:11: das ist Recycling, Upcycling, Cradle-to-Cradle, Kreislaufsystem. Was ist da möglich?

00:37:19: Also Martin, wir nehmen mit hier aus diesem Gespräch heute das Thema Immobilienentwicklung oder

00:37:27: auch Büroraum, Wohnraumplanung. Ist komplex und wird im Grunde komplexer? Also ich muss es

00:37:33: differenzierter und früher durchdenken. Ich brauche wahrscheinlich Partner an meiner Seite,

00:37:39: die da Kompetenzen einbringen, die ich vielleicht bisher nicht hatte oder geglaubt habe, nicht

00:37:43: zu brauchen. Und wenn man es mal auf den Gesamtimmobilienbestand sieht, scheint mir,

00:37:50: dass wir da doch noch viel Möglichkeiten haben, die wir momentan nicht so nutzen,

00:37:54: wie wir sie nutzen sollten, wenn wir mit den Flächen nachhaltiger und cleaverer umgehen wollen

00:37:59: und damit auch am Ende für die gesellschaftwirtschaftlicher umgehen wollen.

00:38:02: Ja, Christian, ich finde ein gutes Schlusswort. Danny auch von meiner Seite,

00:38:06: vielen Dank für den Input mal von der anderen Seite, wie wir nicht nur was bauen,

00:38:11: sondern auch das, was wir gebaut haben, sinnvoll nutzen, umnutzen, weiter nutzen können. Vielen

00:38:17: Dank auch von meiner Seite. Na herzlich gerne, vielen Dank für die Einladung.

00:38:20: Ja vielen Dank. Ich denke, jetzt müssen wieder die Hörerinnen und Hörer, die hier auf der

00:38:27: anderen Seite an den Lautsprechern oder sitzen, überlegen, wie kann ich aus diesen Impulsen in

00:38:34: meiner Firma oder mit meinem Bauunternehmen etwas machen, was ich bisher noch nicht so auf dem Rad

00:38:40: da hatte und ein Stück besser in die Zukunft gehen. Vielen Dank. Vielen Dank. Danke schön. Tschüss.

00:38:47: Vielen Dank an Sie und Euch fürs Zuhören bei Zukunft Bauen, dem Zukunftspodcast für die

00:38:55: Bauindustrie. Wenn euch der Podcast gefällt, würden wir uns über eine Bewertung freuen und

00:39:00: natürlich darüber, wenn ihr den Podcast bei einem Podcast Provider Eurus Vertrauens abonniert.

00:39:04: Wir freuen uns auf ein Wiederhören. Bis bald.

00:39:07: [Musik]